חוזה שכירות בלתי מוגנת קובץ word להורדה מידית בחינם

הקסם שבחוזה שכירות בלתי מוגנת: למה קובץ ה-Word הנכון יכול להציל לכם את החיים (ולא רק את הארנק)

טוב, בואו נדבר רגע תכלס.

אם אתם בעלי דירה, או אולי שוכרים שרוצים לדעת מה באמת קורה שם מאחורי הקלעים המשפטיים,

אתם בטח מכירים את הסיטואציה.

הדירה המושלמת (או כמעט). השוכרים הנחמדים (או כאלה שנראים נחמדים בינתיים).

והדבר הזה שצריך לחתום עליו. כן, כן, החוזה.

ולא סתם חוזה.

חוזה שכירות בלתי מוגנת.

אבל לא כל קובץ וורד שתמצאו אונליין יעשה את העבודה.

ובטח שלא כמו שאתם חולמים.

בואו נצלול לעומק. נגלה יחד למה החוזה הזה הוא בעצם כמו מפת אוצר.

ואיך לוודא שהקובץ וורד שלכם הוא לא סתם נייר ריק.

אלא מסמך חי, נושם, שיודע להגן עליכם.

ולא פחות חשוב, מאפשר לכם לישון בשקט בלילה.

מוכנים? יאללה.

למה "קובץ וורד" הוא לא מילה גסה? (ואיך בוחרים את הנכון?)

רבים נוטים לזלזל.

"אה, חוזה? מורידים מהאינטרנט. מסמך בוורד. שנייה עבודה."

סטופ.

עצרו הכל.

זה כמו להגיד "ניתוח לב פתוח? יאללה, סרטון ביוטיוב, סכין מטבח, ויאללה לעבודה."

לא, פשוט לא.

חוזה שכירות, ובפרט חוזה בלתי מוגנת, הוא מסמך משפטי מחייב.

עם השלכות כלכליות ואישיות אדירות.

למה קובץ וורד ספציפי הוא כל כך קריטי?

כי הוא הבסיס.

השלד שעליו בונים את מערכת היחסים המשפטית (והאישית!) ביניכם לבין הצד השני.

קובץ גנרי, מיושן, או כזה ש"נראה בערך בסדר" –

הוא מתכון לצרות.

במקום לשדר "יש פה סדר, יש פה הבנה, בואו נהיה חברים ונכבד זה את זה ואת ההסכם שלנו",

הוא משדר "אני מודל 1998, יש לי חורים בכל פינה, ואני לא באמת יודע מה הדין המודרני אומר".

דמיינו שאתם קונים רכב בלי גלגלים.

בערך ככה זה לחתום על חוזה לא מתאים.

אז מה הופך קובץ וורד של חוזה ל"נכון"? 3 דברים קטנים, גדולים

זה לא קסם.

זה פשוט ידע וניסיון מזוקק.

קובץ וורד מנצח, כזה שתוכלו למלא בביטחון יחסי (תמיד מומלץ ייעוץ פרטני!), חייב לכלול:

• עדכניות משפטית: הדין משתנה, הפסיקה מתקדשת. חוזה טוב משקף את המצב המשפטי העדכני. הוא לא מסתמך על סעיפים מלפני 30 שנה שאינם רלוונטיים או גרוע מכך, לא חוקיים.

• בהירות ופשטות: כן, מסמך משפטי. אבל לא חייב להיות כתוב בארמית מסובכת. חוזה טוב מנוסח באופן ברור, כך ששני הצדדים יבינו בדיוק למה הם מתחייבים. בלי הפתעות קטנות ומעצבנות בסעיפים האחרונים.

• התאמה למציאות הישראלית: חוקי הגנת הדייר, חוק השכירות הוגנת (כן, יש כזה!), מיסוי, ארנונה – כל אלה נושאים ספציפיים לישראל. קובץ וורד גנרי מחו"ל (או כזה שמתיימר להיות "בינלאומי") פשוט לא יעבוד.

בחירה בקובץ וורד איכותי היא לא סתם נוחות.

זו השקעה.

השקעה בזמן, בכסף, ובשקט הנפשי שלכם.

והיא משתלמת. תאמינו לי, היא משתלמת בגדול.

בלתי מוגנת? מה זה אומר בכלל? (ולמה זה לרוב טוב לבעל הדירה?)

המונח "שכירות בלתי מוגנת" נשמע לפעמים קצת מפחיד.

כאילו אין פה הגנה בכלל.

אבל האמת היא אחרת לגמרי.

זה פשוט אומר שהשכירות הזו לא כפופה לחוק הגנת הדייר, בנוסחו הישן והטוב (או הרע, תלוי את מי שואלים).

החוק הישן נתן הגנה משמעותית לדיירים, לפעמים כזו שאיפשרה להם להישאר בנכס שנים ארוכות, גם בתמורה לשכר דירה סמלי.

בעידן המודרני, רובם המכריע של הסכמי השכירות למגורים הם בלתי מוגנים.

למה? כי ככה נקבע בחוק.

כי ככה השוק מתנהל.

כי זה מאפשר גמישות רבה יותר גם לבעל הדירה וגם לשוכר (כן, גם לשוכר יש אינטרס לדעת שהוא לא "תקוע" במקום).

אז "בלתי מוגנת" לא אומר "פרועה".

זה פשוט אומר שהכללים נקבעים בעיקר על פי החוזה עצמו.

ולכן, החוזה הזה?

הוא חשוב פי מיליון.

הוא המגן שלכם.

הוא הבסיס לכל מערכת היחסים.

ואם הקובץ וורד שממנו התחלתם לא טוב?

ובכן,

יש פה בור רציני.

מאוד רציני.

---

שאלות קטנות, תשובות גדולות:

ש: האם כל חוזה שכירות היום הוא אוטומטית בלתי מוגנת?

ת: לרוב כן, כשמדובר בדירות מגורים שנבנו או פונו מדיירים מוגנים אחרי תקופות מסוימות שקבע החוק (לרוב אחרי שנות ה-60 וה-70 המאוחרות). שכירות חדשה היום כמעט תמיד תהיה בלתי מוגנת, אלא אם כן הצדדים קבעו במפורש אחרת (וזה נדיר מאוד ולא מומלץ).

ש: אם השוכר שלי "עושה בעיות", האם בחוזה בלתי מוגנת קל יותר לפנות אותו?

ת: באופן עקרוני כן. ההליך המשפטי לפינוי מושכר (הליך מהיר יחסית) מיועד בדיוק לשכירות בלתי מוגנת. בחוזה מוגן, זה כמעט בלתי אפשרי לפנות דייר שלא הפר את החוזה באופן יסודי (ולפעמים גם אז קשה).

ש: האם אני חייב לכתוב את החוזה בעצמי?

ת: ממש לא! קובץ וורד טוב הוא נקודת פתיחה מצוינת. מומלץ מאוד להשתמש בתבנית מקצועית ולהתאים אותה ספציפית לנכס ולצדדים, ורצוי גם לקבל ייעוץ משפטי קצר כדי לוודא שהכל תקין.

ש: מה ההבדל בין ערבות בנקאית לצ'ק ביטחון?

ת: ערבות בנקאית היא התחייבות של הבנק לשלם סכום מסוים לבעל הדירה במקרה של הפרה (בהתאם לתנאי הערבות). צ'ק ביטחון הוא צ'ק שניתן לבעל הדירה וניתן להפקיד אותו בתנאים מסוימים שנקבעים בחוזה. לכל אחד היתרונות והחסרונות שלו, וחוזה טוב יפרט בדיוק את התנאים למימוש.

ש: האם מותר לבעל דירה להיכנס לדירה בזמן השכירות?

ת: רק בתנאים שנקבעו בחוזה ובהתאם לחוק. לרוב, נדרשת הודעה מראש ובתיאום עם השוכר, אלא במקרים דחופים (כמו שריפה או הצפה). חוזה טוב יפרט את הסדרי הכניסה בצורה ברורה.

---

הסעיפים שמצילים חיים (או לפחות הרבה עצבים): מה חייב להיות בקובץ הוורד שלכם?

עכשיו הגענו לבשר.

הסעיפים הקטנים האלה.

שלפעמים מדלגים עליהם.

אבל הם ההבדל בין חיוך רחב לכאב ראש אינסופי.

1. פרטים מדוייקים עד כאב (כי שדים מסתתרים בפרטים)

זה נשמע בנאלי, נכון?

שמות מלאים, מספרי ת.ז., כתובות.

אבל טעות קטנה פה,

ואתם עלולים לגלות שאתם חותמים חוזה עם אדם שאינו בעל הדירה,

או שהשוכר הוא בכלל לא מי שחשבתם.

ודאו ששמות הצדדים מדויקים,

שהנכס מוגדר בבירור (כתובת מלאה, מספר גוש/חלקה/תת חלקה אם רלוונטי).

וכן,

גם מה בדיוק מושכר? רק הדירה? כולל מחסן? חניה? גינה? זה קריטי!

2. כסף, כסף, כסף: הסעיפים הפיננסיים (ולא, "כמה שמשלמים" זה לא מספיק)

ברור שיש סעיף שכר דירה.

אבל מה עם:

• מועד התשלום המדויק? (כל ראשון לחודש? עד ה-10?) – אל תסמכו על המזל.

• איך משלמים? (העברה בנקאית? צ'קים? מזומן? – פחות מומלץ) – שיהיה תיעוד.

• הצמדה למדד? (כן, גם היום זה רלוונטי לחוזים ארוכים) – מי שמשלם יותר יחייך בסוף.

• קנס פיגורים? (מה קורה אם מאחרים בתשלום?) – זה מותר וחיוני ליצירת הרתעה.

ושלא נדבר על התשלומים הנלווים:

ארנונה, חשמל, מים, גז, ועד בית, אינטרנט, טלוויזיה.

מי משלם מה?

מאיזה תאריך עד איזה תאריך?

איך מוודאים שהחשבונות מועברים על שם השוכר?

כל אלה פרטים קטנים,

שבלעדיהם אתם בצרות.

בצרות אמיתיות.

3. משך השכירות ואופציות: כמה זמן הקסם הזה נמשך? (ואיך להאריך אותו בלי כאבי ראש?)

תאריך תחילת שכירות.

תאריך סיום שכירות.

זה הבסיס.

אבל מה עם אופציה להאריך?

רוב החוזים היום כוללים אופציה.

אבל איך מממשים אותה?

• תוך כמה זמן השוכר צריך להודיע שהוא רוצה להאריך?

• באיזה תנאים? (בדיוק אותם תנאים? או שכר דירה חדש?)

• כמה זמן האופציה? (עוד שנה? שנתיים?)

סעיף אופציה מנוסח היטב חוסך אי הבנות עתידיות.

ומאפשר יציבות לשני הצדדים.

שוב,

פרטים קטנים.

חשיבות ענקית.

4. בטחונות, בטחונות, בטחונות: מה קורה אם משהו משתבש? (וכמה כסף באמת יחזור אליכם?)

החלק הכי "מלחיץ", אבל אולי הכי חשוב.

מה קורה אם השוכר לא משלם?

הורס את הדירה?

לא מפנה בסוף התקופה?

פה נכנסים הבטחונות לתמונה.

• ערבות בנקאית: סכום כסף שהבנק מחזיק ומתחייב לשלם לבעל הדירה בתנאים מסוימים.

• צ'ק בטחון: צ'ק על סכום מוסכם שניתן להפקדה בתנאים מוגדרים בחוזה.

• שטר חוב/שטר ביטחון: מסמך התחייבות לתשלום. לרוב מומלץ שיכלול גם ערבים.

• ערבים: אנשים נוספים שמתחייבים יחד עם השוכר לקיום התחייבויותיו. (שווה משקל זהב!)

קובץ וורד מקצועי יכלול לא רק את סוג הבטוחות וסכומן,

אלא גם ובמיוחד את **התנאים המדויקים** למימוש הבטוחות.

מתי מותר להשתמש בהם? על איזה סכום? לאיזה מטרה?

בלי זה?

יש לכם פיסת נייר יפה.

אבל לא בטוח שהיא שווה משהו כשתצטרכו אותה באמת.

5. תחזוקה ותיקונים: מי מתקן את הברז הדולף? (ורק בבקשה, שלא יהיו מריבות)

אחת המריבות הקלאסיות.

מי אחראי על התיקונים בדירה?

החוק נותן קווים מנחים (חוק השכירות הוגנת פירט זאת יפה).

אבל חוזה טוב עושה סדר.

הוא מפרט מה באחריות בעל הדירה (לרוב, תיקונים יסודיים, בעיות בצנרת ראשית, בעיות במערכות מרכזיות).

ומה באחריות השוכר (לרוב, בלאי סביר, תיקונים קטנים, תחזוקה שוטפת).

קובץ וורד מקצועי יפריד בבירור.

יקבע לוחות זמנים לתיקון.

ויחסוך לכם שיחות טלפון עצבניות באמצע הלילה.

כי אין כיף גדול יותר מלדעת בדיוק מי אחראי על מה.

---

עוד קצת שאלות, עוד קצת תשובות:

ש: מה זה "חוק השכירות הוגנת" והאם הוא רלוונטי לחוזה בלתי מוגנת?

ת: כן, בהחלט! חוק השכירות הוגנת (תיקון לחוק האזרחי סעיף 155) חל על רוב דירות המגורים המושכרות כיום (שהן בלתי מוגנות לפי חוק הגנת הדייר). הוא קובע כללים חשובים בנוגע לבטחונות, תיקונים, מועדי פינוי ועוד. חוזה טוב חייב להיות תואם לחוק הזה.

ש: האם חייבים לצרף לחוזה נספחים כמו פרוטוקול מסירה או רשימת ציוד?

ת: לא חייבים בחוק, אבל זה *מומלץ בחום רב*! פרוטוקול מסירה מתעד את מצב הדירה בעת הכניסה, ורשימת ציוד מפרטת מה נשאר בדירה. זה מונע ויכוחים בסוף השכירות על נזקים או על ציוד חסר. קובץ וורד טוב יזכיר לכם לצרף נספחים כאלה.

ש: מה ההבדל בין חוזה לשכירות למגורים לחוזה לשכירות עסקית?

ת: הבדל עצום! חוק השכירות הוגנת חל רק על שכירות למגורים. שכירות עסקית כפופה לכללים אחרים (בין היתר, חוק הגנת הדייר עדיין רלוונטי לעסקים מסוימים ששוכרים נכסים ותיקים). המאמר הזה מתמקד בשכירות למגורים.

ש: האם מותר לבעל הדירה לדרוש מהשוכר לשלם מס רכוש או היטל השבחה?

ת: באופן כללי, לא. אלה מיסים שחלים על בעל הנכס ולא על השוכר, אלא אם כן נקבע אחרת באופן מפורש בחוזה (וזה לא תמיד חוקי או מקובל).

ש: מה קורה אם השוכר רוצה לעזוב לפני תום תקופת השכירות?

ת: חוזה טוב יתייחס גם למצב כזה. לרוב, השוכר רשאי למצוא שוכר חלופי שיהיה מקובל על בעל הדירה, או לשלם שכר דירה עד שנמצא שוכר חלופי או עד תום תקופת השכירות (הכל לפי מה שנקבע בחוזה ובהתאם לחוק).

---

הפספוסים המצחיקים (והעצובים) ביותר: מה לא לשים בקובץ הוורד שלכם?

אחרי שדיברנו על מה שחייב להיות,

בואו נדבר על מה שרצוי מאוד ש*לא* יהיה.

או יהיה מנוסח בצורה קטסטרופלית.

1. סעיפים לא חוקיים (כן, יש כאלה)

למשל, סעיף שמפנה באופן גורף את השוכר אחרי יום אחד של איחור בתשלום.

או סעיף שדורש ממנו לשלם מס רכוש.

או סעיף שמבטל את כל הזכויות שלו לפי חוק השכירות הוגנת.

סעיף כזה פשוט לא תקף.

והכללת סעיפים כאלה עלולה לפגוע בתוקף של סעיפים אחרים בחוזה.

חוזה טוב יודע מה מותר ומה אסור לפי החוק.

ואל תתפתו להכניס סעיפים "יצירתיים" מדי שמצאתם באיזה פורום נידח.

2. ניסוח מעורפל (כי "בערך" זה לחובבנים)

"השוכר ידאג לתחזוקה סבירה של הדירה."

נו באמת.

מה זה "סבירה"? מה זה "תחזוקה"?

זה כמו לבקש ממישהו לבשל "משהו טעים".

חוסר בהירות מוביל ישירות לסכסוכים.

למשל, מי משלם על תיקון המזגן שהתקלקל?

אם לא הוגדר בבירור –

ברוכים הבאים לבית המשפט (סתם, לא חייבים, אבל בהחלט לריב רצינית).

קובץ וורד מקצועי משתמש בשפה מדויקת.

מגדיר מושגים.

משאיר כמה שפחות מקום לפרשנות.

ובעיקר, שקט.

3. סעיפים סותרים (היד הימנית לא יודעת מה עושה השמאלית)

לפעמים מוסיפים סעיפים מחוזים שונים.

בלי לשים לב שהם מתנגשים.

למשל, סעיף אחד קובע שהאופציה היא לעוד שנה באותם תנאים.

וסעיף אחר קובע ששכר הדירה לשנה השנייה יהיה גבוה ב-10%.

אז מה נכון?

בלגן.

בלגן גדול.

קובץ וורד איכותי עבר עריכה קפדנית.

הסעיפים בו משתלבים בהרמוניה.

יוצרים מנגנון שלם וברור.

כמו שעון שוויצרי.

טוב, אולי לא שוויצרי. שוייצרי-ישראלי.

חתמתם? מצוין! מה עכשיו?

החוזה חתום.

השוכר נכנס לדירה (או בעל הדירה קיבל את הכסף).

אבל העבודה לא נגמרה.

1. פרוטוקול מסירה וצילומים: התיעוד הוא הכל (כמעט)

עשינו את זה קצר מקודם, אבל זה סעיף בפני עצמו.

עוברים בדירה.

בודקים הכל.

רושמים בדיוק מה מצב הדירה.

כתמים בקיר? שריטה ברצפה? חלון שבור? הכל, הכל, הכל!

מצלמים. הרבה.

וידאו? עוד יותר טוב.

התיעוד הזה,

שחתום על ידי שני הצדדים,

הוא כוח עצום.

הוא מונע ויכוחים מי גרם לאיזה נזק בסוף השכירות.

2. העברת חשבונות: ארנונה, חשמל, מים (שלא תשלמו על מישהו אחר)

חשוב שהחשבונות יעברו על שם השוכר.

זה מונע מכם, כבעלי דירה, לשלם על הצריכה שלו.

וזה גם יוצר מחויבות אצל השוכר.

ודאו שבחוזה יש התייחסות לנושא.

ולוודא בפועל שההעברה בוצעה מול הרשויות הרלוונטיות.

3. דיווח לרשות המיסים? (תלוי מי אתם)

אם אתם בעלי דירה,

יתכן שאתם חייבים לדווח על הכנסות משכירות.

ולשלם מס (יש פטורים והקלות, כדאי לבדוק!).

זה לא חלק מהחוזה הפיזי,

אבל זה חלק בלתי נפרד מ"אחרי החתימה".

אל תזניחו את הנושא הזה.

כי רשות המיסים? היא לא שוכרת שקטה במיוחד.

אז, מה למדנו על קובץ הוורד הקסום הזה?

חוזה שכירות בלתי מוגנת הוא לב ליבו של הסכם השכירות המודרני.

הוא הבסיס החוקי למערכת יחסים תקינה, ברורה ושקופה בין בעל הדירה לשוכר.

קובץ וורד איכותי, מעודכן, ברור ומקיף,

הוא לא סתם "עוד מסמך".

הוא כלי.

כלי רב עוצמה.

שיודע להגן עליכם מצרות,

לחסוך לכם כסף,

ובעיקר, לחסוך לכם כאבי ראש ולילות ללא שינה.

הוא מאפשר לכם לדעת בדיוק מה הזכויות ומה החובות של כל צד.

הוא נותן לכם מסגרת ברורה לפעולה.

הוא הופך את עסקת השכירות,

שיכולה להיות מלחיצה ומסובכת,

להרבה יותר קלה, נעימה, ושקטה.

אז בפעם הבאה שאתם ניגשים לחתום על חוזה שכירות,

זכרו את קובץ הוורד.

בחרו אותו בחוכמה.

מלאו אותו בזהירות.

ואל תהססו להתייעץ אם משהו לא ברור.

כי בסופו של דבר,

השקט הנפשי שלכם

שווה כל סעיף שנכתב נכון.

וכל צילום של הדירה.

בהצלחה!