סעיף 4 יט לחוק רשות מקרקעי ישראל: הסודות שהמדינה מסתירה ממך

אז יש לכם נכס. בית קטן או גדול, דירה בבניין, אולי עסק. אחלה. אבל רגע, האדמה עליה הוא יושב, היא באמת שלכם? או שאתם… ובכן, שוכרים אותה מהמדינה, כלומר מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י)? אם אתם בחלק השני של המשוואה, בואו נדבר על הדבר שיכול לשנות את כללי המשחק עבורכם. מדובר בסעיף אחד, קטן אולי בחוק, אבל עם כוח ענק לשים סוף ליחסי השכירות ארוכי הטווח האלה ולהפוך אתכם לבעלי הבית האמיתיים. פשוט, יעיל, ולגמרי אפשרי. תתכוננו לצלול לעולם שבו השליטה בנכס שלכם מקבלת משמעות חדשה לגמרי. זה לא מסובך כמו שזה נשמע, וזה שווה כל רגע שתשקיעו בהבנה. קדימה, בואו נגלה איך עושים את זה!

האדמה המובטחת: מלהשכיר, ללהיות בעלים מלאים?

בואו נדבר בכנות. רבים וטובים בישראל גרים או מחזיקים נכסים על קרקע שהבעלות עליה רשומה על שם מדינת ישראל, קרן קיימת לישראל, או רשות הפיתוח. בפועל, אתם קיבלתם זכויות חכירה, לרוב לתקופות ארוכות כמו 49 או 99 שנים. זה כמעט כמו בעלות, נכון? אז זהו, שלא בדיוק.

קודם כל, אתם צריכים אישור מרמ"י על כל שינוי מהותי במבנה.

רוצים להוסיף חדר? לבנות מרפסת סגורה? לפעמים זה דורש בירוקרטיה.

כשאתם מוכרים את הנכס, גם כאן רמ"י נכנסת לתמונה. צריך לשלם דמי הסכמה (או בכינוי החיבה שלהם, "מס שבח של רמ"י", למרות שזה לא מס), שהם אחוז מסוים מהשבחה שקרתה לנכס בתקופת החכירה.

בקיצור, זו מערכת יחסים מורכבת. יש לכם זכויות, אבל אתם לא הריבון היחיד על האדמה. והאמת? בעידן של היום, אנשים רוצים להיות בעלים אמיתיים. בלי אישורים, בלי דמי הסכמה, בלי תלות.

וכאן בדיוק נכנס לתמונה הגיבור של הסיפור שלנו.

הכירו את סעיף 4 יט לחוק רמ"י: המפתח לחופש

בשנים האחרונות עברה רשות מקרקעי ישראל שינויים משמעותיים. אחת המטרות הייתה לפשט את החיים למאות אלפי חוכרים ולהקל עומסים בירוקרטיים. וכאן נולד סעיף 4 יט לחוק רשות מקרקעי ישראל.

מה הוא אומר בפשטות?

הוא מאפשר לחוכרים של נכסי מגורים (בעיקר, נגיע לזה) לרכוש את זכויות הבעלות המלאות על הקרקע מרמ"י.

במילים אחרות, להפוך מחוכרים לבעלים רשומים בטאבו של הקרקע.

זה קצת כמו לשדרג את הטלפון הישן שלכם לסמארטפון הכי חדש. עוברים מרשות מוגבלת לשליטה מוחלטת.

הסעיף הזה הוא חלק מרפורמה גדולה יותר שמטרתה הייתה "הקניית בעלות" לחוכרים, תהליך שנועד להסדיר את המצב אחת ולתמיד ולהעניק ודאות משפטית וכלכלית.

אז למה שרמ"י בכלל תאפשר לכם לקנות?

שאלה טובה.

הרי רמ"י מרוויחה מדמי חכירה ומדמי הסכמה לאורך השנים.

התשובה מורכבת מכמה חלקים:

פישוט וחיסכון: ניהול מיליוני חוזי חכירה הוא עסק יקר ומסורבל. הקניית בעלות מפחיתה את הצורך במעקב, אישורים, וגביית תשלומים שוטפים או חד פעמיים בעתיד.

הכנסה מיידית: במקום הכנסות קטנות יחסית לאורך שנים, רמ"י מקבלת תשלום משמעותי יחסית *עכשיו* תמורת הקרקע.

הקלה על האזרחים: באמת ובתמים, המדינה רצתה להקל על חוכרים, לאפשר להם שליטה רבה יותר בנכס שלהם ולחסוך להם בירוקרטיה עתידית.

עידוד פיתוח ושדרוג: בעלות מלאה מעודדת בעלי נכסים להשקיע בשיפור והרחבת בתיהם, מה שתורם לפיתוח המרחב העירוני והכפרי.

מי בכלל זכאי להשתתף בחגיגה הזאת? קריטריוני זכאות מפתיעים (אולי לא)

כמו בכל מסיבה טובה, גם כאן יש רשימת מוזמנים. לא כולם יכולים פשוט לקפוץ ולהגיד "אני רוצה לקנות את הקרקע!". סעיף 4 יט וההחלטות של מועצת רמ"י שמכוחו, מגדירים במפורש מי זכאי.

המיקוד העיקרי הוא על נכסי מגורים.

אבל לא כל נכס מגורים.

בגדול, הזכאות ניתנת ל:

• נכסי מגורים בבנייה רוויה: בעיקר דירות בבניינים משותפים.
• נכסי מגורים בבנייה צמודת קרקע: בתים פרטיים, קוטג'ים, וכדומה.

ישנם סייגים, כמובן. לדוגמה:

• שטח הנכס: לרוב יש מגבלה על שטח המגרש לנכס צמוד קרקע שניתן להקנות בו בעלות. אם המגרש גדול במיוחד, ייתכן שההקנייה תהיה חלקית או כרוכה בתנאים נוספים.
• אופי הנכס: נכסים שאינם מיועדים למגורים (מסחר, תעשייה, משרדים) לרוב אינם זכאים להקניית בעלות מכוח סעיף 4 יט, אלא במסלולים אחרים (אם בכלל).
• מיקום גאוגרפי: לעיתים יש אזורים שהוחרגו מהסעיף, למשל בגלל רגישות תכנונית או סוג קרקע מסוים.
• תוקף החכירה: לרוב, הסעיף רלוונטי לחוזי חכירה ארוכי טווח, ולא קצרצרות.

חשוב לבדוק את ההחלטות העדכניות של מועצת רמ"י, שכן הן מתעדכנות מעת לעת ויכולות לשנות את התנאים והקריטריונים.

שאלות נפוצות בזריז:

ש: אני גר בבית פרטי על שטח של 1.5 דונם. האם אני זכאי?

ת: ייתכן שכן, אבל סביר להניח שהקניית הבעלות תהיה מוגבלת לשטח תקני מסוים המוגדר בתקנות (למשל, עד חצי דונם), והיתרה תישאר בחכירה, או שתהיה אפשרות לרכוש את היתרה בתנאים שונים. יש לבדוק את ההחלטות הרלוונטיות למגרשים גדולים.

ש: יש לי דירה בבניין ישן, חוזה החכירה נגמר עוד 10 שנים. מה אז? האם כדאי לי לחכות או לקנות עכשיו?

ת: כדאי לרוב לקנות עכשיו. ככל שתקופת החכירה שנותרה קצרה יותר, עלות הקניית הבעלות לרוב תהיה גבוהה יותר (כי אתם "מקדימים" את סוף החכירה שמתקרב). הקנייה היום מסדירה את המצב אחת ולתמיד ומונעת צורך בחידוש חכירה עתידי.

הדרך אל האושר (והבעלות): איך עוברים את התהליך בפועל? 3 שלבים קלים (פלוס מינוס)

אחרי שווידאתם שאתם זכאים, השאלה היא איך מקניית הבעלות הופכת מרעיון למציאות בטאבו. התהליך, למרות שהוא נשמע אולי מסובך, הוא די מוגדר.

1. השלב המקדים: בדיקה והגשת בקשה

השלב הראשון הוא לוודא בוודאות שאתם אכן זכאים, ושאין מגבלות מיוחדות על הנכס שלכם. לעיתים יש הערות אזהרה, הפקעות חלקיות בעבר, או שינויים פיזיים בנכס שלא תואמים את היתרי הבנייה המקוריים או את תוכניות רמ"י.

הכי פשוט? להיכנס לאתר רמ"י (אח, הבירוקרטיה הדיגיטלית, ירבו כמוה!) ולהגיש בקשה מקוונת להקניית בעלות.

צריך לצרף מסמכים רלוונטיים כמו נסח טאבו (או אישור זכויות מחברה משכנת), צילום תעודת זהות, ולעיתים מסמכים נוספים כמו תשריט היתר בנייה או טופס 4.

רמ"י תבדוק את הבקשה, את הזכויות שלכם, ואת היתכנות הקניית הבעלות בנכס הספציפי.

2. השלב הכלכלי: שמאות ותשלום

אם הבקשה אושרה עקרונית, השלב הבא הוא להבין כמה זה עולה לכם.

רמ"י שולחת שמאי מקרקעין מטעמה (או משתמשת בטבלאות שווי עדכניות) כדי להעריך את שווי הקרקע בנכס שלכם.

חשוב להבין: אתם לא קונים את המבנה (הוא שלכם כבר), אלא את שווי הקרקע בלבד.

התשלום שתצטרכו לשלם מחושב כאחוז מסוים משווי הקרקע כפי שנקבע על ידי השמאי.

שיעור האחוז נקבע בהחלטות מועצת רמ"י והוא יכול להשתנות בהתאם למדיניות ולסוג הנכס/אזור. לרוב, יש גם הנחות משמעותיות הניתנות באופן אוטומטי או לפי קריטריונים מסוימים (למשל, מיקום פריפריאלי, נכס צמוד קרקע מול דירה בבניין).

אחרי שקיבלתם את שומת רמ"י ואת סכום התשלום, יש לכם זמן מוגבל לשלם אותו.

3. השלב המשפטי: רישום בטאבו

שילמתם? מזל טוב! החלק הקשה מאחוריכם (או לפחות החלק היקר).

עכשיו רמ"י מנפיקה מסמך משפטי רשמי (נקרא לרוב "שטרי מכר" ו"אישור לטאבו") המאשר את הקניית הבעלות על הקרקע לכם.

עם המסמכים האלה, אתם פונים ללשכת רישום המקרקעין (טאבו) ומבצעים את הרישום הפורמלי.

הרישום כולל מחיקת הערת האזהרה לטובת רמ"י על זכויות החכירה, ורישום בעלות מלאה על הקרקע על שמכם (או על שם כל בעלי הזכויות בנכס).

ברגע שהרישום בטאבו הושלם – זה רשמי! אתם בעלים מלאים.

עוד כמה שאלות לדרך:

ש: כמה זמן לוקח כל התהליך מרגע הבקשה ועד הרישום בטאבו?

ת: זה תלוי בעומס ברמ"י ובלשכות הטאבו, ובמידת המורכבות של הנכס שלכם. זה יכול לקחת מספר חודשים, ולעיתים גם יותר משנה במקרים מורכבים. סבלנות היא מילת המפתח.

ש: קיבלתי שומה מרמ"י ואני חושב שהיא גבוהה מדי. מה עושים?

ת: יש לכם אפשרות להשיג על השומה באמצעות הגשת שומה נגדית של שמאי מקרקעין פרטי מטעמכם, בהתאם לכללים שנקבעו.

ש: האם אני חייב לשלם את דמי ההיוון במכה אחת? יש אפשרויות תשלום?

ת: לרוב התשלום הוא חד פעמי, אך ניתן לברר מול רמ"י אם קיימות אפשרויות פריסה או תשלומים. זה פחות שכיח עבור סכומים נמוכים יחסית.

ש: יש לי משכנתא על הנכס. איך זה משפיע על הקניית הבעלות?

ת: הבנק שנתן לכם את המשכנתא יצטרך לאשר את שינוי הרישום בטאבו. זה תהליך סטנדרטי מול הבנק, שצריך להבטיח שהשעבוד לטובתו יישאר תקף גם אחרי שזכויות החכירה הופכות לבעלות.

התמורה לשקל: למה זה כל כך שווה לכם? 5 סיבות שיגרמו לכם לחייך

אז נכון, זה כרוך בתשלום, ולעיתים גם קצת בירוקרטיה. אבל היתרונות של הקניית הבעלות מכוח סעיף 4 יט הם כל כך משמעותיים, שהם לרוב מצדיקים את ההשקעה.

בואו נראה מה אתם מקבלים:

1. שליטה מלאה על הנכס והקרקע: זה היתרון הגדול ביותר. אתם הבעלים המלאים. אתם לא צריכים אישור מרמ"י לשינויים פנימיים או חיצוניים (בכפוף כמובן לחוק התכנון והבנייה והיתרי בנייה נדרשים מהרשות המקומית). ההחלטות על הנכס הן שלכם בלבד.
2. ביטול הצורך בתשלום דמי הסכמה בעת מכירה: זוכרים את ה"מס" לרמ"י כשמוכרים? ברגע שהפכתם לבעלים, אתם פטורים לחלוטין מתשלום דמי הסכמה עתידיים לרמ"י. זה חיסכון משמעותי, במיוחד בנכסים שעלו בערכם.
3. פשטות ומהירות בעסקאות עתידיות: מכירה, קנייה, העברה לילדים, נטילת משכנתא נוספת – כל עסקה בנכס הופכת פשוטה ומהירה יותר כשאתם בעלים מלאים. אין צורך לעבור דרך רמ"י ולקבל את אישורם או לשלם להם. זה חוסך זמן, כסף, ועצביים.
4. עליית ערך הנכס: ככלל אצבע, נכס שרשום בבעלות מלאה בטאבו שווה יותר בשוק מנכס באותו סוג ומיקום שרשום כזכות חכירה מרמ"י. בעלות מלאה נתפסת כזכות חזקה ויציבה יותר, וקונים פוטנציאליים מוכנים לשלם פרמיה עבורה.
5. שקט נפשי לדורות: אתם לא צריכים לדאוג יותר לגבי חידוש חוזה חכירה עתידי, תנאים שישתנו, או תשלומים בלתי צפויים לרמ"י בהמשך הדרך. הבעלות נרשמת על שמכם לנצח (טוב, עד קץ הימים או עד שתחליטו למכור), וניתן להוריש אותה בלי טרחה מיוחדת מול רמ"י. אתם מעניקים לעצמכם וליורשים שלכם ביטחון ושקט.

זה כמו לשחרר את הבית שלכם מכבלי בירוקרטיה ולהעניק לו (ולכם) כנפיים. פתאום הכל פתוח יותר, קל יותר, ושייך לכם באופן מלא ורשמי.

יש מלכודות בדרך? טיפים שיחסכו לכם כאבי ראש (אולי קצת כאבי כיס, אבל זה לטובה)

התהליך אמנם פשוט יותר מבעבר, אבל זה עדיין התנהלות מול גוף ציבורי גדול. יש כמה נקודות שחשוב לשים לב אליהן כדי לעבור את התהליך חלק ככל האפשר:

• בדקו טוב את הזכאות מראש: אל תגישו בקשה לפני שאתם באמת מבינים אם הנכס שלכם עומד בקריטריונים. זה חוסך זמן ואכזבה.
• הכינו את המסמכים הנדרשים: איסוף כל המסמכים מראש מזרז את הטיפול בבקשה שלכם.
• ודאו שהמצב התכנוני והפיזי של הנכס תקין: אם עשיתם שינויים בנכס ללא היתר בנייה, או שהמצב בפועל שונה ממה שרשום במסמכים הישנים של רמ"י, זה יכול ליצור בעיות ולעכב את התהליך. לעיתים נדרשת הסדרה של הדברים האלה מראש מול הרשות המקומית ורמ"י.
• שימו לב לשומה: אם אתם חושבים שהשומה גבוהה מדי, שקלו להגיש השגה עם שומה נגדית. זה כרוך בעלות נוספת על שירותי שמאי פרטי, אבל עשוי לחסוך לכם סכום משמעותי בתשלום לרמ"י. התייעצות עם שמאי מקרקעין שמתמחה בנושא הזה יכולה להיות קריטית.
• היעזרו באנשי מקצוע: עורך דין מקרקעין שמכיר את התהליך מול רמ"י יכול ללוות אתכם, לבדוק את הזכויות, לסייע בהגשת הבקשה, לוודא שהמסמכים תקינים, ולהשלים את הרישום בטאבו בצורה יעילה. זה יכול לחסוך לכם זמן יקר ולהבטיח שהכל נעשה כשורה. נכון, זה עולה כסף, אבל הניסיון והידע שווים את זה כדי למנוע טעויות יקרות.

שאלות אחרונות (להפעם):

ש: האם הקניית בעלות מרמ"י פוטרת אותי מתשלומי ארנונה או מס רכישה/שבח עתידי?

ת: לא ולא. הקניית הבעלות היא רק שינוי הרישום של הבעלות על הקרקע ממאגרים שונים (רמ"י) לבעלות פרטית בטאבו. זה לא משפיע על תשלומי ארנונה לרשות המקומית, וגם לא על מס רכישה (כשתקנו נכס אחר) או מס שבח (כשתמכרו את הנכס הזה ברווח, על המבנה והקרקע יחד). אלו מיסים נפרדים לחלוטין.

ש: האם סעיף 4 יט רלוונטי גם לנכסים חקלאיים או מגרשים פנויים?

ת: ככלל, סעיף 4 יט וההחלטות הרלוונטיות מתמקדים בנכסי מגורים. נכסים חקלאיים או מגרשים פנויים המיועדים לפיתוח לרוב מטופלים במסלולים אחרים ובתנאים שונים לחלוטין מול רמ"י. יש לבדוק כל מקרה לגופו לפי סוג הנכס וייעוד הקרקע.

אז הנה זה. סעיף 4 יט לחוק רשות מקרקעי ישראל. לא סתם עוד מספר בחוק, אלא הזדמנות אמיתית עבור אלפי משפחות בישראל לשדרג את הקשר שלהן לנכס, להפוך מחוכרים לבעלים גאים ורשמיים. זה תהליך שיכול לחסוך לכם כסף בעתיד, לפשט עניינים בירוקרטיים, ולהעניק לכם את השליטה המלאה על הבית שלכם. זה שווה בדיקה, שווה השקעה, ובהחלט שווה את השקט הנפשי שמגיע עם הידיעה שאתם באמת ובתמים הבעלים של האדמה תחת הרגליים. אז אל תתלבטו. תבדקו את הזכאות שלכם, תצללו לפרטים (אולי עם עזרה מקצועית), ותצאו למסע הקצר יחסית שיכול להפוך אתכם מחוכרים לבעלים מלאים. הבית שלכם, האדמה שלכם, השליטה שלכם. בהצלחה!